KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRASINDA KİRALANAN TAŞINMAZIN TAHLİYESİ MESELESİ

L.L.M. Av. Berkay ERGÜN

Av. Ahmet GELMEZ

KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRASINDA

KİRALANAN TAŞINMAZIN TAHLİYESİ MESELESİ

ÖZET

Kira hukuku, bir kiralayan-kiracı yasası olarak Borçlar Hukuku içerisinde yer alan, kira sözleşmesinin kuruluşunu ve mekanizmasını tanzim eden bir özel hukuk dalıdır. Kira sözleşmesi bir taşınıra ilişkin olabileceği gibi, bir taşınmaza ilişkin de olabilir. Her gün çok sayıda kira sözleşmesi kurulmakta ve buna bağlı pek çok sonuç doğmaktadır. Tam bu noktada karşımıza çıkan sonuçlardan biri olan tahliye, Kira Hukuku bağlamında kiracının taşınmazdan çıkarılmasını ifade etmektedir.

Kiralanan taşınmazın tahliyesi, kira hukukunun önem arz eden meselelerinden biri olarak karşımıza çıkmaktadır. Tahliyeyi konu alan hukuki düzenlemeler, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve 2004 sayılı İcra İflas Kanunu’nda yer almaktadır. Çalışmamızda söz konusu hukuki düzenlenmeler ışığında konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının kiralanan taşınmazdan tahliyesi meselesi ele alınmıştır.

Çalışmamızın ilk bölümünde, kiralanan konut ve çatılı işyerinin Türk Borçlar Kanunu’na göre tahliyesi, ikinci bölümde ise ilamsız icra takibi yolu ile tahliyesi ele alınmıştır. Bununla beraber; kiralanan taşınmazın tahliyesinin içeriğine, konusuna, taraflarına, dava süresine, yetkili ve görevli mahkemesine ve sonuçlarına ilişkin esaslar incelenmiştir. Bu incelemeler esnasında, doktrin görüşlerinden ve Yargıtay kararlarından da faydalanılmıştır.

ANAHTAR KELİMELER: Konut ve Çatılı İşyeri Kirası, Tahliye Davası, Kiralanan Taşınmaz, Kiraya Veren, Kiracı.

GİRİŞ

Medeni Hukuk, bir devletin egemenliği altında bulunan kara, deniz ve havanın oluşturduğu bütün³ olan ülke içerisindeki vatandaşların, kişisel haklarını, aile, miras, borç ilişkilerini ve mal üzerinde sahip olduğu hak ve yetkileri düzenleme altına alan bir hukuk dalı olarak karşımıza çıkmaktadır. Medeni Hukuk’un asıl kaynağını 1 Ocak 2002’de yürürlüğe giren 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) oluşturmaktadır. Başlangıç hükümleri ve dört kitaptan oluşan TMK’nın beşinci kitabı ise, 1 Temmuz 2012’de yürürlüğe giren 6098 sayılı Borçlar Kanunu (TBK)’dur. TBK’nın ‘’Türk Medeni Kanunu ile ilişkisi’’ başlıklı 646. maddesinde TBK’nin, 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu’nun Beşinci Kitabı ve tamamlayıcısı olduğu düzenleme altına alınmıştır.

TBK, genel hükümler ve özel borç ilişkileri olmak üzere iki kısımdan oluşmaktadır. Genel hükümlerde; borç ilişkisinin kaynakları, borç ilişkisinin hükümleri, borçların ve borç ilişkilerinin sonra ermesi, zamanaşımı, borç ilişkisinde özel durumlar ve borç ilişkilerinde taraf değişiklikleri ile ilgili düzenlemeler yer alır. TMK madde 5’e göre; ‘’Bu Kanun ve Borçlar Kanununun genel nitelikli hükümleri, uygun düştüğü ölçüde tüm özel hukuk ilişkilerine uygulanır’’. Özel borç ilişkileri ise; çeşitli sözleşme tiplerini detaylı bir biçimde düzenleme altına almıştır. İşte kira sözleşmesi de kanun koyucu tarafından düzenleme altına alınan özel bir borç ilişkisi olarak karşımıza çıkar. Kanun koyucu, kira sözleşmesini düzenlerken öncelikle genel hükümlere, ardından konut ve çatılı işyeri kiralarına ve son olarak ürün kirasına yer vermiştir.

TBK m. 299’a göre kira sözleşmeleri; kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmelerdir. Kira sözleşmesinin kurulmasında kiraya veren tarafın malik olma zorunluluğu bulunmamaktadır⁴. Buna göre; kiralan şeyin maliki olmayan da o şeyi kiralayabilir. Malik sıfatı bulunmayan kiraya veren, edimini yerine getirdiği, yani kiralananı kiracının kullanımına bıraktığı sürece yasal olarak herhangi bir beyis yoktur. Mamafih, malik sıfatı bulunan taraf rızası hilafına malının yetkisiz bir kimse tarafından üçüncü bir kimseye kiralandığını öğrenir de mülkiyet iddiasını ileri sürerse kiracının uğrayacağı zararı, malik sıfatı olmayan kiraya veren tazminle yükümlüdür.

Kira sözleşmeleri, ivazlı niteliği haiz olup, taraflara karşılıklı edimler yükler. Hem kiraya veren hem de kiracı bakımından borçlandırıcı bir nitelik taşır. Örneğin kiracı, kira bedelini kararlaştırılan zamanda ödeme borcu altına girerken kiraya veren de yan giderlere katlanma borcu⁵ altına girer. Bu sözleşme sonucunda kiraya veren ve kiracı birtakım yükümlülüklere uyacağını taahhüt eder. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kimi zaman kiraya veren, kiracının yükümlülüklerine uymaması nedeniyle veyahut kanunda belirtilen gerekçelerle kiracının kiralanandan tahliyesini isteyebilir. Bu noktada karşımıza ikili bir ayrım çıkmaktadır: konut ve çatılı işyeri kapsamındaki taşınmazın Türk Borçlar Kanunu’na göre tahliyesi ve ilamsız icra takibi yolu ile tahliyesi.

BİRİNCİ BÖLÜM

I. TAŞINMAZIN TAHLİYESİNİN TÜRK BORÇLAR KANUNU BAKIMINDAN TAHLİLİ

Türk Borçlar Kanunu’nda, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin sona erdirilmesinin temel olarak bildirim ve dava yoluyla olabileceği düzenleme altına alınmıştır. Fakat kanun, bu olağan yollar dışında olağanüstü fesih yolu vasıtasıyla da kira sözleşmesinin sona erdirilebileceğini belirtmiştir. Biz de bu yolları kanunun belirlemiş olduğu sistematiğe göre hareket ederek sırasıyla ele alacağız.

KİRA SÖZLEŞMESİNİN ÖZEL HÜKÜMLERE GÖRE SONA ERMESİ

 

1. KİRA SÖZLEŞMESİNİN BİLDİRİM YOLUYLA SONA ERDİRİLMESİ

Kira sözleşmesinin bildirim yoluyla sona erdirilmesine ilişkin hüküm TBK madde 347’de düzenleme altına alınmıştır. Bu düzenlemeye göre; ‘’ Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir’’.

Kanun koyucu söz konusu düzenlemeyle birlikte ikili bir ayrıma gitmiş ve bildirim yoluyla sonra ermeyi belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmeleri bakımından farklıca ele almıştır.

1.1 BELİRLİ SÜRELİ SÖZLEŞME BAĞLAMINDA

 

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesi belirli süreli olsa da kiraya veren sözleşme süresinin bitmesini gerekçe göstererek sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak kiracı, en az onbeş gün önce kiraya verene yapacağı bir bildirimle kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiracının böyle bir bildirimde bulunmaması durumunda ise kira sözleşmesi bir yıl için uzatılmış sayılır. Kanun koyucu söz konusu düzenlemeyle kiracıyı koruyucu bir tavır almıştır. Elbette bu düzenleme kiraya verenin kiracıyı hiçbir zaman çıkaramayacağı manasına gelmez. Kanun koyucu bununla ilgili on yıllık bir süre belirlemiştir. Buna göre, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay evvel bildirimde bulunarak kira sözleşmesini sona erdirebilecektir. Bununla birlikte kiraya veren söz konusu bildirimde herhangi bir gerekçe göstermek zorunda değildir. Binaenaleyh, haklı bir gerekçenin mevcut olması durumu, zaten ayrı fesih ve tahliye nedeni olup bu nedenleri ilerleyen bölümlerde ele alacağız.

On yıllık sürenin sona ermesi durumunda kira sözleşmesi sona ermez. Kira sözleşmesinin sona ermesi için kiraya verenin kanunda belirtilen üç aylık süreye uygun olarak her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunması gerekir. Bu üç aylık süre uzatılabilir fakat kiracı bakımından hakkı zedeleyici nitelik taşıdığından kısaltılamaz⁶.

On yıllık süre, belirsiz süreli kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren hesaplanır. Örneğin, kiraya veren A, kiracı B ile 01.01.2015-01.01.2017 arasını kapsayan belirli süreli bir kira sözleşmesi yapmış olsun. TBK madde 327’ye göre; ‘’ Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür’’. Dolayısıyla A ile B, 01.01.2017 tarihinden sonra da açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürse kira sözleşmesi belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşür. On yıllık süre de belirsiz süreli kira sözleşmesinin başlama tarihi olan 01.01.2017’den bil itibar hesaplanır.

Bir başka örnek verecek olursak; kiraya veren C ve kiracı D, 01.01.1980 tarihinde bir yıl süreli bir kira sözleşmesi yapmış ve ardından 01.01.2013 tarihinde bir yıllık yenileme yapmış olsunlar. Böyle bir durumda Yargıtay, her ne kadar taraflar arasındaki kira ilişkisi eskiye dayansa da on yıllık sürenin hesaplanmasında ilk kira sözleşmesinin yapıldığı tarihin değil, yenilemenin yapıldığı tarihin kıstas alınacağını belirtmiştir⁷.

1.2 BELİRSİZ SÜRELİ SÖZLEŞME BAĞLAMINDA

 

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı, her zaman genel hükümlere göre kira sözleşmesini sona erdirme imkanına sahiptir. Buna mukabil kiraya veren kiranın başlangıcından on yıl geçmesinin ardından genel hükümlere göre fesih bildirimiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir.

TBK madde 329’a göre; ‘’ Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir’’. İzah edecek olursak kiraya veren A ile kiracı B aralarında 01.02.2009 başlangıç tarihli bir belirsiz süreli kira sözleşmesi olsun. A’nın kira sözleşmesini sona erdirebilmesi için öncelikle on yıllık yasal sürenin dolması, ardından ise altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyması gerekmektedir. Olayımızda belirsiz süreli kira sözleşmesinde on yıllık süre 01.02.2019 tarihinde dolacak olup, A’nın kira sözleşmesini altı aylık dönem sonu olan 31.07.2019 tarihinde sonlandırabilmesi için bu tarihten en geç üç ay evvel yani 31.04.2019’a kadar kiracıya bildirimde bulunması şarttır. Eğer kiraya veren A, bu üç aylık süreye uymazsa TBK madde 328’e göre; bildirim bir sonraki fesih döneminde (01.08.2019-31.01.2020) geçerli olur⁸.

Bununla beraber yine TBK 328’in birinci fıkrasına göre; belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırmış olmadıkça yasal fesih dönemlerine ve fesih sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Yani taraflar yasal süreden farklı olarak bir fesih bildirim süresi veya dönemi kararlaştırabilir.

Kiralananda bir değil de birden fazla kiracının mevcudiyeti halinde ise kiraya veren, kiracıların hepsine ayrı ayrı fesih bildiriminde bulunmalıdır. Ancak kiracıların ortak bir temsilcisi olması durumunda bu fesih bildirimini sadece ona karşı da yapabilir⁹.

Kural olarak, fesih bildirimi, herhangi bir şekle tabi değildir¹⁰. Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirim şeklinin nasıl olacağı ise TBK madde 348’de düzenleme altına alınmıştır. Buna göre, ‘’Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır’’. Görüldüğü üzere fesih bildiriminin şekli bakımından belirli-belirsiz süreli ayrımı yapılmamıştır. Feshin geçerli olması, yazılı şekil şartına bağlanmıştır.

2. KİRA SÖZLEŞMESİNİN DAVA YOLUYLA SONA ERDİRİLMESİ

Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında dava yoluyla tahliyeyi madde 350 ve devamında düzenlemiştir. Buna göre; konut ve çatılı işyeri kiralarında dava yoluyla tahliye nedenleri şunlardan ibarettir: kiraya verenin ya da yeni malikin ihtiyacı, kiralananın yeniden inşası, kiralananın imar amacıyla esaslı onarımı, kiracının kiralananı boşaltma taahhüdü, bir kira yılı veya bir kira yılını aşan sürede kira bedeli ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtar ve kiracının veya eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması. Bununla beraber kanun koyucu, kira sözleşmesinin dava yoluyla sona ermesini düzenlerken ikili bir ayrıma gitmiş, kiraya verenden kaynaklanan ve kiracıdan kaynaklanan sebepler olmak üzere iki ayrı başlığa yer vermiştir.

2.1 KİRAYA VERENDEN KAYNAKLANAN NEDENLERLE

2.1.1 KİRAYA VERENİN İHTİYACI SEBEBİYLE TAHLİYE

TBK madde 350/1’e göre; “Kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, … belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir”.

Bu düzenleme ile kiraya verenin, ihtiyaç sebebiyle kiralananın tahliyesini isteyebileceği düzenleme altına almıştır. Fakat kanun koyucu bunun için bir kişi sınırlaması getirmiş ve sadece belirtilen kişilerin ihtiyacı durumunda ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılabileceğini belirtmiştir. Buna göre ihtiyaç sahibi kişiler şunlardan biri olmalıdır: kiralayan, kiralayanın eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler.

Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerden kasıt Türk Medeni Kanunu’nun nafaka yükümlülerini düzenleyen 364. maddesidir. Söz konusu maddeye göre; ‘’ Herkes, yardım etmediği takdirde yoksulluğa düşecek olan üstsoyu ve altsoyu ile kardeşlerine nafaka vermekle yükümlüdür. Kardeşlerin nafaka yükümlülükleri, refah içinde bulunmalarına bağlıdır. Eş ile ana ve babanın bakım borçlarına ilişkin hükümler saklıdır’’. Yani kiraya veren kardeşinin konut ya da işyeri ihtiyacının mevcut olması durumunda bir ihtiyacın mevcudiyetini öne sürerek tahliye davası açabilecektir. Fakat gelin, damat, görümce, elti ve diğer akrabaların ihtiyacı dolayısıyla tahliye davası açamaz¹¹. Kanun yapmış olduğu düzenlemeler ile kişiler bakımından net bir sınırlama yapmıştır.

Kiraya veren tarafından açılacak olan tahliye davasının hangi sürelerde açılacağı kanunda ifade edilmiştir. Buna göre; kira sözleşmesi belirli süreli ise, söz konusu sürenin sonundan itibaren 1 ay içerisinde tahliye davasının açılması gerekmektedir. Kira sözleşmesinin belirsiz süreli olması durumunda ise, genel hükümlere göre yani TBK 329’da belirlenmiş olan altı aylık fesih dönemi için en geç üç ay evvel yapılacak olan bildirim ile sözleşmenin sonu belirlenmiş olacak, belirlenen bu süreden başlayarak da bir ay içerisinde tahliye davası açılması lazım gelecektir¹². Kiraya veren, kiracıya bir bildirim göndermek suretiyle kira süresi bitiminde tahliyeyi isteyeceğini bildirmiş ise, bir aylık süre geçmiş olsa dahi, kira süresinin bitmesinden sonra gelen bir yıllık uzatma dönemi sona erinceye dek tahliye davası açabilme imkanı vardır¹³. Dava süresinin uzaması başlıklı TBK’nin 353. maddesi hükmü gereğince ; ‘’ Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır’’. Bu bildirimin bir aylık dava süresi içinde kiracı tarafa ulaşması gerekmektedir¹⁴.

İhtiyaç öne sürülerek tahliye davası açılması için söz konusu ihtiyacın bazı niteliklere haiz olması gerekmektedir. Buna göre ihtiyaç; gerçek, samimi, devamlı ve zorunlu olmalıdır¹⁵. Şimdi bunları Yargıtay kararları ve doktrin ışığında inceleyeceğiz.

A. İHTİYACIN GERÇEK VE SAMİMİ OLMASI

İhtiyacını öne sürerek kiralananın tahliyesini talep eden kiraya verenin ihtiyacının gerçek ve samimi olması gerekmektedir. Bu gereklilik TMK madde 2’de yer alan dürüstlük kuralının da bir yansıması olarak karşımıza çıkar¹⁶. Söz konusu maddede herkesin, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorunda olduğu ifade edilir. İhtiyaç iddiasıyla tahliye davası açmak da bir hak olduğundan bu hakkın kullanılması esnasında dürüstlük kuralına uygun olarak davranmak gerekir. Yani gerçekte bir ihtiyaç olmayıp da sırf kanunda yer alan bu hükmü ileri sürerek, sanki bir ihtiyaç varmış algısı yaratıp kanuna karşı hile yapılamaz.

Konuyla ilgili Yargıtay’ın çeşitli kararlarına bakacak olursak; yargılama devam ederken ihtiyaç nedeniyle tahliyesi istenen taşınmazın satışı yapılması halinde kiralayanın ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olmadığı kabul edilir¹⁷(zira oturmak niyetiyle konuta ihtiyacı olan kişinin söz konusu konutu satması abestir), kiraya verenin oğlu olan ihtiyaçlının kirada oturduğuna ilişkin akdin mahkemeye sunulması ihtiyacın varlığını doğrudan kanıtlar nitelikte olup ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacının gerçek ve samimi olduğunu gösterir¹⁸, ihtiyaç sahibinin çocuğu dahi olsa başkasının yanında kalıyor olması ve yaşı dikkate alındığında çocuklarına uzak bir yerde oturuyor oluşu ihtiyacın samimi olmadığını kanıtlamaz¹⁹, şirket ihtiyacı nedeniyle gerçek kişi tahliye isteminde bulunamaz²⁰.

B. İHTİYACIN DEVAMLI OLMASI

 

İhtiyacını öne sürerek kiralananın tahliyesini talep eden kiraya verenin ihtiyacının devamlı olması gerekmektedir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç, tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez²¹. Bunun yanı sıra davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir²². Örneğin kiraya verenin kendi oturduğu evin birkaç haftalığına tadilata girecek olması nedeniyle kiracısını ihtiyaç nedeniyle tahliye etmesi mümkün değildir. Hakeza, yurt dışında eğitim gören ve eğitimini henüz tamamlamamış ve ülkeye kesin dönüş yapmamış oğlu için kiracıyı tahliye etmek mümkün değildir. Zira ihtiyaç henüz doğmamıştır.

C. İHTİYACIN ZORUNLU OLMASI

 

İhtiyacını öne sürerek kiralananın tahliyesini talep eden kiraya verenin ihtiyacının zorunlu olması gerekmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 350/1 ve 351. maddesi uyarınca işyeri ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında ihtiyaçlının kirada olması durumunda ihtiyacın varlığının kabulü için ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması ya da kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte olması, en azından halen iş yapılan yerle eşdeğer nitelikte bulunması gerekir. Eşdeğerlik durumu varsa mülkiyet hakkına üstünlük tanınmalıdır. Bu iki halden birisinin varlığı ihtiyacın kabulü için yeterlidir. Her iki halin birlikte olması gerekmez²³. Sürdürdüğü işi nedeniyle ikinci bir işyeri kiralamak zorunda kalan kişinin ihtiyacının zorunlu olduğu kabul edilir²⁴.

2.1.2 YENİ MALİKİN İHTİYACI SEBEBİYLE

 

TBK madde 351’e göre; ‘’Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir’’.

Kiralananın mülkiyetini kazanan yeni malik ihtiyaç sebebiyle kiralananın tahliyesini isteyebilmektedir. Burada önemli olan husus iktisabın tahliye sebebi olmayacağıdır. Yeni malik iktisabın ardından ihtiyacını kanıtlamak mecburiyetindedir²⁵. Yeni malik, taşınmazın kendisine iktisabından itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bir şekilde durumu bildirmelidir aksi takdirde bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Bir aylık süre içerisinde bildirimi yapmayan yeni malik, kira sözleşmesini aynı şartlar dahilinde üstlenmiş sayılır. Dolayısıyla tahliye davası açamaz. Fakat yeni malik, TBK m. 350/1’ e göre, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içerisinde tahliye davası açabilecektir²⁶.

İktisaba dayalı olarak işyeri ihtiyacına dayalı olarak dava açan yeni malik, iktisap edilen yeri; olduğu gibi ihtiyacında kullanma isteği halinde tahliye hakkına sahip olur. Kiralanan hali hazır durumu ile ihtiyaca tahsis edilemeyeceği anlaşılırsa yeni malik tahliye talebinde bulunamaz²⁷.

TBK m.351/2’ye göre ise, yeni malik isterse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı davayla kullanabilir. Yani mülkiyeti iktisap eden yeni malik istemesi halinde eski malik ve kiracı arasında yapılmış olan sözleşmeyi öne sürerek TBK 350/1. hükmü uyarınca kira süresinin sona ermesinden bil itibar bir ay içerisinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilecektir²⁸.

2.1.3 YENİDEN KİRALAMA YASAĞI

 

TBK madde 355 fıkra 1 ve 3’e göre; ‘’ Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. … Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür’’.

Kanun koyucu söz konusu düzenleme ile kötü niyetli kiralayana karşı kiracıyı koruma altına almıştır. Böylelikle gereksinimini öne sürüp kiralananın boşaltılmasını sağlayan kiraya veren üç yıllık süre geçmeden kiralananı haklı sebep olmaksızın eski kiracıdan başkasına kiralayamaz.  Haklı sebep, kiracının kiralanandan tahliyesi sağlandıktan sonra üç yıl süre ile kiralananı eski kiracıdan bir başkasına kiraya verme yasağının bir istisnasıdır²⁹. Burada önemli olan nokta haklı sebebin varlığıdır. Haklı sebebin varlığı halinde kiraya veren üç yıllık kanuni süre geçmese dahi kiralananı bir başkasına kiralayabilecektir. Haklı sebebin varlığı, hakim tarafından somut olayın içerisindeki durum ve koşullar göre değerlendirilecektir³⁰.

Haklı sebep, kiraya veren için kaçınılmaz, zorunluluk arz eden durumlar olarak ifade edilebilir. Bunun dışında, tahliyesi gerçekleşen kiralananın eski kiracıdan bir başkasına verilmeksizin üç yıl beklenilmeyi çekilmez, katlanılmaz yapan durumların varlığı şeklinde de ifade edilebilir³¹. Öyleyse kiraya veren kiralananın tahliyesinden sonra üç yıl içerisinde üç yıl beklenilmeyi katlanılmaz yapan bir durumun altında olmalıdır aksi takdirde kiraya veren haklı sebebin varlığına dayanamayacak, dolayısıyla kiralananı eski kiracıdan başka birine kiralayamayacaktır.

Bir başka önemli husus; kiracı bakımından tazminat hakkının kazanılması için kiracının taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmesinin gerekmesidir. Bununla ilgili çeşitli Yargıtay kararlarında³² bu noktaya dikkat çekilmiş, tahliyenin dayanağının herhangi bir yargı kararı ya da icra marifetinin olmadığı durumlarda kiracının tazminat hakkının olmadığı ifade edilmiştir. Yani kiraya veren ihtiyaç sebebini kiracıya şifahen bildirir ve kiracı da rızasıyla kiralananı tahliye ederse daha sonra ihtiyacın esasen samimi ve gerçek olmadığını öğrendiği için tazminat davası açamaz. Kiracı mutlaka bir yargı kararı veya icra marifetiyle rızası hilafına kiralanandan tahliye edilmiş olmalıdır.

2.1.4 KİRALANANIN YENİDEN İNŞASI VEYA KİRALANANIN İMARI AMACIYLA ESASLI ONARIMI, GENİŞLETİLMESİ VE DEĞİŞTİRİLMESİ SEBEBİYLE TAHLİYE

 

TBK madde 350/2’e göre; “… Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir”.

Buna göre kiralayan tarafından kiralananın yeniden inşası söz konusu ise ya da kiralananın imarı amacıyla esaslı bir onarım, genişletme veya değiştirme gerekli ise kiracının tahliyesini isteyebilecektir. Fakat bu nedenlerle kiralayanın kiracının tahliyesini isteyebilmesi için bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkansız olması gerekmektedir. Aksi takdirde kiralayan kiracının tahliyesini isteyemeyecektir. Yeniden inşa, bu bağlamda kiralanan taşınmazın yıkılıp yerine yenisinin yapılmasını³³ ifade ederken imar ise mevcut binanın muhafazasıyla beraber daha iyi hale getirilmesini ifade eder³⁴. Yapının depremde kısmen veya tamamen yıkıma uğraması, kentsel dönüşüm kapsamına alınması³⁵ gibi sebepler yeniden inşa sebeplerine örnek iken yapıya asansör, ısınma sistemi eklenmesi, kolon ilavesi³⁶ gibi sebepler ise imar amacıyla esaslı onarıma, genişletmeye ve değiştirmeye örnek teşkil eder.

İmar amacıyla onarım, genişletme veya değiştirmede kanun koyucu esaslı olma şartını getirmiştir. Esaslı nitelikte olmayan; evin boyanması, kombi tamiratı³⁷, kapı tamiratı gibi şeyler bu şartı sağlamaz. Ancak dairelere banyo yapılması, çatı katına kat çıkılması³⁸ gibi durumlar esaslı bir niteliği haiz olup bu şartı sağlamaktadır. Esaslı olma şartının yanı sıra kanun koyucu imar amacı şartını getirmiştir. Buna göre yapılacak değişikliklerle bina daha estetik bir hale gelecekse³⁹, sosyal bakımdan daha kullanışlı bir durumda olacaksa imar amacının varlığından söz edilebilir⁴⁰. Yeniden inşada ise imar şartı bulunmamaktadır çünkü imar ancak mevcut bir bina üzerinde olabilir⁴¹. Son şart ise, kiralananın kullanımının kiracı için imkansız durumda olmasıdır. Örnek olarak; daire içerisine yapılacak banyo için çeşitli yıkım işlemleri gerekmesi gibi bir durum gösterilebilir. İmar nedeniyle kiralananın kullanımının mümkün olup olmadığı uzman bilirkişi tarafından tespit edilmelidir⁴².

Yeniden inşa ve imar amacı maksadıyla esaslı onarım, genişletme veya değiştirmede onaylı inşaat ruhsatı ve projesinin sunulması şarttır. Ancak dava açıldığı sırada proje onay aşamasındaysa söz konusu projenin onayı beklenmelidir. Yıkım gerçekleşmeden evvel inşaat ruhsatının verilmemesi durumunda tasdikli inşaat projesi verilir. Ancak bu da mümkün değilse avan proje verilebilir⁴³.

Zorunlu olmadığı halde sırf geliri arttırmak maksadıyla yapılmak istenen onarım ve değişiklikler imar amacı ile yapılmış kabul edilmemektedir. Bunun yanı sıra konut olarak kiralanıp daha sonrasında işyerine çevrilen bir yapıda onarım maksadının bulunmadığı kabul edilir⁴⁴.

Kanun koyucu ihtiyaç sebebiyle tahliyede olduğu gibi yeniden inşa ve imar maksadıyla esaslı onarım, genişletme ve değiştirmede de yeniden kiralanma yasağı öngörmüştür. TBK madde 355 fıkra 2 ve 3’e göre; ‘’ … Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür’’.

Söz konusu düzenleme uyarınca; yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar eski hali ile üç yıl geçmedikçe haklı sebep olmaksızın eski kiracıdan bir başkasına kiralanamazlar. Eski kiracı, kiralananı yenilenen hali ve yeni kira bedeliyle öncelikli kiralama hakkına sahiptir. Ancak eski kiracı kiralayan tarafından yapılacak yazılı bildirimin ardından bir ay içinde bu hakkını kullanmalıdır. Aksi takdirde bu hak kiracı tarafından kullanılamaz. Çünkü bu süre hak düşürücü niteliği haizdir. Kiralayanın bu bildirimi usulüne uygun bir biçimde yapmaması halinde tazminat yükümlülüğü doğar⁴⁵. Yine kiralananın eski haliyle haklı sebep olmaksızın bir başkasına kiralanması halinde de tazminat yükümlülüğü doğar. Tazminat yükümlülüğünün doğması durumunda kiralayan eski kiracısına son kira senesinde ödenmiş olan bir senelik kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur.

Kiralananın yeniden inşa ve imar amacıyla tahliyesi davası, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılmalıdır.

Son olarak belirtmek gerekir ki; yenilenen taşınmaza ilişkin olarak kiralayan tarafından belirlenecek olan yeni kira bedeli, taşınmazın değer artışından fazla olamaz⁴⁶.

2.2 KİRACIDAN KAYNAKLANAN SEBEPLERLE KİRALANANIN TAHLİYESİ

 

2.2.1 KİRACININ KİRALANANI BOŞALTMA TAAHHÜDÜ NETİCESİNDE TAHLİYE

 

TBK madde 352/1’e göre ; ‘’Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir’’.

Söz konusu düzenleme uyarınca kiracı, kiralananı teslim almasından sonra kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı bir biçimde taahhüt edip boşaltmazsa kiralayan bu tarihten başlayarak bir ay içerisinde icra yoluyla ya da dava açmak suretiyle kira sözleşmesini sonlandırabilir. Taahhüt ile birlikte kiracı, kiralananı belirlenen tarihte boşaltma borcu altına girmektedir. Kiraya veren, bir aylık süreye uygun hareket etmelidir. Kiraya verenin bir aylık süre içinde icra yoluna ya da dava açma yoluna başvurmaması halinde bu haktan vazgeçmiş olduğu kabul edilir ve kira sözleşmesi kendiliğinden devam eder.

Kanun koyucu, kiracı tarafından yapılacak olan boşaltma taahhüdü hakkında bir yazılılık şartı öngörmüştür. Buna göre, kiracı boşaltma taahhüdünü yazılı olarak yapmalıdır. Aksi takdirde yapılacak olan boşaltma taahhüdü geçerli olmaz.

Boşaltma taahhüdü, adi yazılı şekilde yapılabileceği gibi noterde de yapılabilmesi mümkündür. Ancak adi yazılı şekilde yapılması durumunda kiracının imzayı inkar etme imkanı olacaktır. Kiracının imzasını inkar etmesi halinde bilirkişi tarafından bir inceleme yapılması söz konusu olacaktır⁴⁷. Bu durumda da süreç uzayacak kiralananın tahliyesinde gecikme yaşanacaktır. Özellikle bu durum kötü niyetli kiracılar tarafından kullanılabilmektedir. Böyle bir durumun meydana gelmemesi için boşaltma taahhüdünün noter nezdinde yapılmasında fayda vardır. Bu durumda kiracı imza inkar imkanından faydalanamayacak, kötü niyetli olarak tahliye sürecini uzatamayacaktır⁴⁸.

Taahhüt nedenine dayalı olarak açılacak olan tahliye davasının mutlak surette kiraya veren tarafından açılması gerekir. Kiraya veren sıfatını haiz olmayan malikin dava hakkı yoktur. Fakat yeni malik önceki malikin ve kiraya verenin halefi olarak eski malik zamanında verilmiş olan taahhüde dayanarak dava açabilir⁴⁹.

Tahliye taahhüdünde tahliyenin nerede ve ne zaman yapılacağı açıkça ifade edilmelidir. Tahliye zamanının ay olarak ifade edilmesi durumunda bunun ayın son gününe tekabül edeceği kabul edilir⁵⁰.

Son olarak; kiracı boşaltma taahhüdünü kiralayanın tesliminden sonraki bir zamanda yapmalıdır. Kira sözleşmesinin yapıldığı tarihte eşzamanlı olarak yapılmış olan bir boşaltma taahhüdü geçerli sayılmaz. Böyle bir taahhüdün baskı altında verildiği kabul edilir⁵¹. Bir diğer ifade ile; tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için kira sözleşmesinin imzalandığı tarihten ileri bir tarihte verilmesi gerekmektedir.

2.2.2 KİRACININ BORCUNU ÖDEMEMESİ SONUCUNDA KİRAYA VEREN TARAFINDAN İKİ HAKLI İHTAR VERİLMESİ NETİCESİNDE TAHLİYE

TBK madde 352/2’e göre, ‘’Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir’’.

Kanun koyucu, kira bedelini ödemeyen kiracıya ilişkin bir düzenlemeyi öngörmüştür. Buna göre kiracı, bir yıldan kısa süreli olan kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, kira süresi bir yıl ya da daha fazla olan kira sözleşmelerinde ise bir kira yılını ya da bir kira yılını aşan sürede kiraya veren tarafından kira bedelini ödemediği gerekçesiyle yazılı olarak olarak iki haklı ihtar alırsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan daha fazla süreli kira sözleşmelerinde ihtarların yapıldığı yılın bitim tarihinden başlayarak bir ay içerisinde dava açarak kira sözleşmesini sonlandırabilir.

Kanun maddesi, ihtarın yazılı olarak yapılması koşulunu getirmiştir. Bu bir geçerlilik şartıdır. Yazılılık şartına uygun biçimde yapılmayan ihtar geçerli sayılmaz. Söz konusu ihtarda ödenmeyen kira ayları, bu kira bedellerinin ödenmesi gerekliliği ve bu kira bedellerinin ne kadar olduğu belirtilmelidir⁵².

İhtar tebliğinin ardından yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasını engellemez. Süresiz kira sözleşmelerinde ve kira bedelinin yıllık olarak ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz⁵³. Kira bedelinin eksik ödenmesi sebebiyle ise bu iki haklı ihtar yapılabilir çünkü kira bedeli bir bütünlük ifade eder⁵⁴. Bunun yanı sıra iki haklı ihtar, aynı aya ait olamaz. İhtarlar farklı aylara ilişkin olmalıdır. Tabi ihtarların yapıldığı aylar da aynı yıl içerisinde olmalıdır. Yoksa yine iki haklı ihtar koşulu sağlanmaz.

2.2.3 KİRACININ VEYA BİRLİKTE YAŞADIĞI EŞİNİN AYNI İLÇE VEYA BELDE BELEDİYE SINIRLARI İÇİNDE OTURMAYA ELVERİŞLİ BİR KONUTU BULUNMASI DURUMUNDA KİRALANANIN TAHLİYESİ

TBK madde 352/3’e göre, ‘’Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir’’.

Buna göre, kiracı ya da birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe ya da belde belediye sınırları içerisinde ikamet etmeye uygun bir konutu var ise ve kiraya veren de kira sözleşmesinin kurulması esnasında bu durumu bilmiyorsa, kiraya veren sözleşmenin bitiminden itibaren bir aylık süre içerisinde kira sözleşmesini dava yoluyla sonlandırabilir.

Kanun koyucu, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiralananın tahliyesi için birtakım şartlar öngörmüştür. Bunlardan ilki kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin mülkiyetinde bir konut bulunmasıdır. Burada birlikte yaşamaktan kastedilen şey, eşler arasında ayrılık kararı verilmemiş olmasıdır. Eşlerin askerlik, iş, eğitim vb. geçici sebeplerle ayrı kalması birlikte yaşamadıklarına dair karine oluşturmaz⁵⁵. Bunun dışında, mülkiyet altında bulunan konutta bir başkasının oturuyor olması dava açılmasına engel teşkil etmez. Böyle bir durumda kiracı da taşınmazında bulunan kiracıya karşı gereksinim sebebiyle tahliye davası açmalıdır⁵⁶.

İkinci şart, konutun oturmaya elverişli olmasıdır. Oturmaya elverişli bir konutun bulunmaması halinde kiraya veren bu hakkını öne süremez. Konutun oturmaya elverişli olması konutun fiziksel şartlarının iyi olmasını, bunun yanı sıra yaşayanlar için sağlık açısından bir probleme sebebiyet vermeyecek konforda olmasını ifade eder. Örneğin, yürüme engeli bulunan bir kiracının maliki olduğu asansör sistemi olmayan bir evin o kiracı açısından oturmaya elverişli olduğu kabul edilemez.

Üçüncü şart ise, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin elverişli olan konutunun aynı ilçe ya da belde belediye sınırları içerisinde yer almasıdır. Örneğin, kiracı A, İstanbul’un Tuzla ilçesinde bir konutun maliki olsun. Kirada oturduğu bina ise İstanbul’un Silivri ilçesinde olsun. Böyle bir durumda kiraya veren, sözleşmeyi sona erdiremeyecektir.

Son şart ise; kiraya verenin, kira sözleşmesinin kurulması esansında kiracının ya da birlikte yaşadığı eşinin oturmaya elverişli bir konutunun olduğunu bilmemesidir. Kiraya verenin, kira sözleşmesinin kurulması esnasında bu durumdan haberdar olması halinde bu hakka dayanılarak kira sözleşmesine son verilemez.

KİRA SÖZLEŞMESİNİN GENEL HÜKÜMLERE GÖRE SONA ERMESİ

1.KİRA SÖZLEŞMESİNİN OLAĞANÜSTÜ FESİH YOLLARI İLE SONA ERDİRİLMESİ

1.1 ÖNEMLİ SEBEPLERLE FESİH

TBK madde 331’e göre; ‘’Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar’’.

Söz konusu düzenlemeye göre; kira sözleşmesinin taraflarından her biri kira ilişkisinin devam etmesini kendisi için çekilmez kılan önemli sebeplerin varlığı halinde, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uygun olarak her zaman feshedebilir. Bu madde genel niteliği haiz olup tüm kira ilişkilerine uygulanabilir.

Kanun koyucu önemli sebeple fesihte kiraya veren ve kiracı ayrımı gütmemiş iki tarafın da önemli sebebe dayanarak kira sözleşmesini feshedebileceğini belirtmiştir. Belirli süreli sözleşmelerde kira sözleşmesinin sonunu beklemeksizin sözleşme feshedilebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı, önemli sebeple fesih yolu vasıtasıyla fesih bildirimi ve dönemi ile alakalı süreye uymak zorunda değildir⁵⁷.

Kanun koyucu, madde metninde fesih için önemli sebeplerin varlığı şartını koymuştur. Ancak önemli sebebin ne olduğunu açıklamamıştır. Bu noktada hakim, somut olayın içinde bulunana olgu, durum ve şartlara göre önemli sebebin varlığına karar verecektir. Önemli sebebe ilişkin örnek verecek olursak: kiracı memurun başka şehre atanması⁵⁸, asansörü bulunmayan üst katta oturan kiracının kalp krizi geçirmesi⁵⁹ gibi sebepler örnek olarak verilebilir.

Yasal fesih bildirim süresi TBK madde 329’da düzenlenen taşınmaz kiralarına ilişkin fesih bildirim süresidir. Buna göre, önemli sebeplerle fesih bildirim yapacak olan taraf üç aylık fesih bildirim süresine uymalıdır.

Fesih bildirimi tüm konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılılık geçerlilik şartına bağlanmıştır. Dolayısıyla önemli sebeple fesihte de feshin yazılı olması aranacaktır.

Son olarak; hakim, fesih bildiriminin paraya ilişkin sonuçlarını karara bağlarken durum ve koşulları gözetmek ve buna göre karar vermek zorundadır. Dolayısıyla hakim, tazminatın belirlenmesi sırasında, kiraya veren ile kiracı arasındaki ekonomik ilişkiyi, önemli sebebin çeşidi ve ağırlığını, kusurun taraflardan biri tarafından kaynaklanıp kaynaklanmadığını ve kusurun derecesini göz önünde bulundurarak karar vermelidir.

1.2 KİRA SÖZLEŞMESİNİN KİRACININ İFLASI NEDENİYLE SONA ERDİRİLMESİ

TBK madde 332’ye göre; ‘’ Kiracı, kiralananın tesliminden sonra iflas ederse kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir. Kiraya veren, güvence verilmesi için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre verir. Bu süre içinde kendisine güvence verilmezse kiraya veren, sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshedebilir’’.

Kanun koyucu bu madde ile beraber kiraya vereni koruma altına almıştır. Kiracının kiralananın tesliminden sonra iflası durumunda sonraki kira bedelleri için kira bedeli güvencesi isteyebilme hakkı getirmiştir.

Güvence bedeli, belirli süreli sözleşmeler bağlamında kira süresinin sonuna kadar olan kira bedelini, belirsiz süreli sözleşmeler bağlamında ilk dönem bitimine kadar olan kira bedelini karşılayacak bir miktarı ifade eder⁶⁰.

Kiraya veren bu haktan yararlanmak için hem kiracıya hem de iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre verir. Uygun sürenin ne olacağı kanun da belirtilmemiştir. Bununla ilgili doktrinde bu sürenin yedi gün, on dört gün olacağını ifade edenler olduğu gibi bu sürenin en az iki hafta olması gerektiğini ifade edenler de mevcuttur⁶¹.

Verilecek olan süre yazılı bir biçimde verilmelidir. Yazılılık şartı bir geçerlilik şartı olduğundan buna uygun biçimde verilmeyen süreler geçersiz olacaktır.

Kiraya verenin usulüne uygun bir biçimde güvence verilmesini talep etmesi sonrasında kendisine güvence verilmezse kiraya veren herhangi bir fesih bildirim süresine bağlı kalmadan kira sözleşmesini feshedebilecektir. Fesih hakkını elde eden kiraya veren yapacağı bir bildirim ile ya da açacağı bir davayla sözleşmeyi sona erdirebilecektir⁶².

1.3 KİRA SÖZLEŞMESİNİN KİRACININ ÖLÜMÜ NEDENİYLE SONA ERDİRİLMESİ

TBK madde 333’e göre; ‘’Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler’’.

Kiracının ölmesi sonucunda kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez⁶³. Kiracının yasal mirasçıları kira sözleşmesinin tarafı olmaya devam ederler. Bunun yanı sıra TBK madde 356 uyarınca; ‘’Ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler.’

Ancak kira sözleşmesine taraf olan yasal mirasçılar kira sözleşmesini devam ettirmek istemeyebilir. Böyle bir durumun varlığı halinde yasal mirasçılar üç aylık fesih bildirim süresine uyarak kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.

Son olarak, birden fazla kiracının olduğu bir kiralayanda kiracılardan birinin ölmesi durumunda TBK madde 333’e göre değil madde 331’e göre hareket edilir.

2. KİRA SÖZLEŞMESİNİN KİRACININ TEMERRÜDE DÜŞMESİ NEDENİYLE SONA ERMESİ

TBK madde 315’e göre; ‘’ Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.’’

Kiralananın tesliminden sonra kiracı tarafından kira bedelinin ya da yan gider borcunun ödenmemesi halinde kiraya veren kiracıya yazılı bir şekilde bir süre verir. Bu süre içerisinde kiracı tarafından kira bedelinin ya da yan gider borcunun ödenmemesi durumunda kira sözleşmesinin feshedileceği bildirilebilir.

Muacceliyet, vadesi gelen borcu ifade eder⁶⁴. Temerrüt ise, muaccel olan yani vadesi gelmiş olan borcun ödenmemiş olması durumudur. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının temerrüde düşmesi halinde TBK m. 352/2 hükmünün uygulanabileceğini yukarıda belirtmiştik. Kanun koyucu bunu bir özel hüküm olarak düzenleme altına almıştır. Ancak şu an işlemekte olduğumuz TBK m. 315 genel bir hüküm olup tüm kira ilişkilerini uygulanabilir niteliktedir. Sadece süre bakımından konut ve çatılı işyeri kiraları ile adi kira sözleşmeleri arasında bir ayrım yapılmıştır⁶⁵.

Bu maddenin uygulanması bağlamında sadece kira bedeli borcunun ödenmemesi ve yan gider borcunun ödenmemesi konumuz olacaktır. Sebepsiz zenginleşme ve haksız fiilden doğan borçlar konumuz olmayacaktır⁶⁶.

TBK madde 314’e göre; ‘’ Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür’’. Buna göre düzenlenecek olan kira sözleşmesinde yan giderlerin kiracı ya da kiralayan tarafından ödenebileceğine karar verilebilir. Dolayısıyla yan gider ödenmemesi sebebiyle kiracının sorumlu tutulabilmesi için kiracının yan gider borcundan sorumlu olması gerekir. Sorumluluğun tespiti için yerel adete ve kira sözleşmesine bakılır. Kiracı ve kiralayan kira bedelinin ödenmesi için kanuni ödeme zamanından farklı bir tarih de belirleyebilir. Belirlenen ya da kanuni ödeme zamanında ödenmeyen borçlar bakımından kiracı temerrüde düşer. Kiracının temerrüde düşmesi sonucunda kiraya veren kiracıya bir ihtar gönderir. Bu ihtarda ödenmeyen kira bedeli, ödeme süresi ve kira bedelinin ödenmemesi halinde kira sözleşmesinin feshedileceği bildirilir.

Bir aylık kira bedelinin ödenmemesi durumunda diğer aylara ilişkin kira bedelleri muacceliyet kazanmaz⁶⁷. Çünkü TBK madde 346 uyarınca; ‘’ Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir’’.

Yan gider borcunun ödenmemesi durumunda da kira bedelinin ödenmemesi durumunda da bu yol izlenecektir. Yan giderlerin ne olduğu kanunda sayılmamıştır. Yan gider borcu, kiracının kiralananın kullanımından kaynaklanan borçlarıdır. TBK madde 341’e göre; ‘’Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür.’’ Zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükler kiralananın kullanılmasından değil kiralananın bizzat kendisinden kaynaklanan asli giderlerden olup yan giderlerden kabul edilemez⁶⁸. Ancak su, elektrik, kapıcı parası ve yönetim giderleri gibi gider kalemleri kiracı tarafından ödenmelidir⁶⁹. Yan giderden kasıt genelde bu gibi “aidat” ödemeleridir.

Kiraya veren tarafından kiracıya verilecek olan süre yazılı olarak verilmelidir. Yazılılık bir geçerlilik şartıdır. Bu şekle uymaksızın verilen ihtar geçerlilik arz etmez. Yazılı olarak yapılacak olan ihtarın hem adi yazılı olarak hem de noter kanalıyla yapılabilmesi mümkündür.

Konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından kiracıya verilecek olan süre otuz günden az olamaz. Otuz günlük süre içinde muaccel olan borç ödenmezse temerrüt nedeniyle tahliye kararı verilir⁷⁰. Otuz günlük süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Muaccel olan borcun ödenmesi halinde ise kira sözleşmesi devam eder ve kiraya veren temerrüde dayalı olarak tahliye davası açamaz. Ancak bu durumda kiraya veren haklı bir ihtara sahip olur ve önceki konularda değindiğimiz şekilde; iki haklı ihtar nedenine dayalı açılacak tahliye davasında gereken ihtarların ilkini sağlamış olur.

3. KİRA SÖZLEŞMESİNİN KİRACININ KİRALANANI ÖZENLE KULLANMAMASINDAN VE KOMŞULARA SAYGI GÖSTERME BORCUNU YERİNE GETİRMEMESİNDEN DOLAYI TAHLİYESİ

TBK madde 316’ya göre; ‘’Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir’’.

Buna göre kiralayan, kiralananı özenle kullanmak yükümlülüğü altındadır. Bunun yanı sıra komşularına karşı saygılı bir biçimde davranmalıdır. Bu yükümlülüklere uygun davranmayan kiracıya kiralayan tarafından aykırılığın giderilmesi için konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün süre verilir, aykırılığın giderilmemesi halinde kira sözleşmesinin feshedileceği yazılı olarak ihtar olunur.

Özenle kullanmak borcu; kiracının kiralananı kullanırken kiralananın yapısını bozacak, değerini düşürecek, varlığı için tehlike arz edecek olan eylemlerden kaçınmasını ifade eder⁷¹. Örneğin, kiracının duvarları balyozla kırıp odayı genişletmesi, yangın çıkartılması⁷² gibi eylemler kiracının kaçınması gereken bir eylemlerdir. Bunun yanı sıra, kiracı özenle kullanmanın bir gereği olarak kiralananı tahsis amacına uygun biçimde kullanmalıdır⁷³. Örneğin konut olarak kiralanan taşınmazı iş yeri olarak kullanmamalıdır.

Komşulara gerekli saygıyı göstermek ise, onların kişisel yaşam alanına müdahale etmemeyi, rahatsız etmemeyi ve komşuluk haklarına uygun bir biçimde hareket etmeyi ifade eder.

Kiralayan yapacağı ihtarla kiracıya aykırılığın giderilmesi için en az otuz gün süre vermelidir. Yani kiraya veren tarafından verilecek olan süre otuz günü aşan bir süre de olabilir. Bununla birlikte ihtar yazılı biçimde yapılmalıdır. Bu geçerlilik şartıdır.

Binaenaleyh konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracı tarafından kiralanana kasten ağır bir zarar verilmesi, kiracıya verilecek olan sürenin faydasız olacağının anlaşılması ya da kiracının bu yükümlülüğe aykırı olan davranışının kiraya veren ya da aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular açısından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı şekilde yapacağı bir bildirimle sözleşmeyi önelsiz olarak hemen feshedebilir. Örneğin, kiracının kiralayana “senin kolunu bacağını kıracağım” şeklindeki beyanları veya küfür içerir söylemleri sarf etmesi, kira ilişkisinin çekilmez hale geldiğinin başlıca delilidir. Bundan sonra kiraya verenden bu olumsuzluklara rağmen ilişkiye devam etmesi beklenemez⁷⁴. Dolayısıyla kiraya veren, yazılı bir bildirimle kira sözleşmesini derhal feshedebilir.

TAHLİYE DAVALARINDA GÖREV VE YETKİ

Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 4’e göre; ‘’ Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın; a) Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları, … , görürler.

Söz konusu düzenleme uyarınca kiracının tahliyesine ilişkin TBK kapsamındaki hükümler dolayısıyla çıkan uyuşmazlıkta görevli olan mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir. Görev, kamu düzenine ilişkin olup taraflarca farklı bir mahkemenin görevlendirilmesi mümkün değildir.

Tahliye davalarında yetkili mahkeme ise, HMK 6’ya göre; ‘’ Genel yetkili mahkeme, davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir’’. Bu genel yetki kuralını ifade eder. Tahliye davalarında da uygulama imkanı bulur.

HMK madde 10’a göre ise; ‘’Sözleşmeden doğan davalar, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir.’’ Tahliye davası da kira sözleşmesinden doğan bir dava olduğundan dolayı kira sözleşmesinin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir.

Kira sözleşmesinin tarafları tacir ya da kamu tüzel kişisi ise aralarında kira sözleşmesi kaynaklı çıkabilecek uyuşmazlıklara dair yetkili bir mahkeme belirleyebilirler. Taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça dava sadece sözleşmeyle belirlenen bu yetkili mahkemelerde açılır⁷⁵.

İKİNCİ BÖLÜM

II. KİRALANANIN TAHLİYESİNİN İCRA İFLAS KANUNU BAKIMINDAN TAHLİLİ

1. KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ NEDENİYLE KİRALANANIN TAHLİYESİ

Muaccel olan kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle kiraya verenin kiralananın tahliyesini TBK bağlamında isteyebileceğini belirtmiştik. Bu imkanın yanı sıra kanun koyucu kiracıya İİK uyarınca ilamsız icra yoluyla da kiralananın tahliyesini talep edebileceğini düzenleme altına almıştır. Buna göre kiraya veren, İİK 269-269/d uyarınca kiracının muaccel olan kira bedelini ödememesi halinde ilamsız icra yoluna başvurarak kiralananın tahliyesini talep edebilecektir.

A. TAKİP TALEBİ

İİK yoluyla kiralananın tahliyesini talep eden alacaklı kiraya veren ilk olarak icra dairesinde borçlu kiracı hakkında takip talebinde bulunmalıdır. Birden fazla kiracı varsa takip talebi bütün kiracılara yapılmalıdır. Yine birden fazla kiraya verenin olması halinde de takip talebi kiraya verenler tarafından beraber yapılmalıdır⁷⁶.

Kiraya veren takip talebinde kira alacağının ne kadar olduğunu ve hangi aylara ilişkin olduğunu belirtmelidir⁷⁷. Bunun yanı sıra tahliye isteğini de takip talebine eklemelidir.

İİK 58/3 uyarınca; Alacak belgeye dayanmakta ise, belgenin aslının veya alacaklı yahut mümessili tarafından onaylanmış, borçlu sayısından bir fazla örneğinin takip talebi anında icra dairesine verilmesi mecburidir. Dolayısıyla kiraya veren, alacağının dayanağı olan yazılı bir kira sözleşmesinin varlığı halinde bunu icra dairesine sunmalıdır. Tabii bu yazılı bir kira sözleşmesinin varlığı halinde söz konusudur.

Sözlü bir kira sözleşmesinin varlığı halinde de kiraya verenin icra yoluyla tahliyeyi istemesi mümkündür fakat borçlunun hem ödeme emrine itiraz edip hem de kira sözleşmesinin varlığını inkar etmesi halinde kiraya veren artık icra yoluyla tahliye isteyemeyecek, genel hükümlere göre ve sulh hukuk mahkemesi nezdinde kiralananın tahliyesini isteyebilecektir⁷⁸.

B. ÖDEME EMRİ VE TAHLİYE

Kiraya veren alacaklının takip talebinde bulunmasının ardından icra dairesi borçlu kiracıya bir ödeme emri gönderir. Ödeme emrinde; alacaklı ve borçlunun bilgileri, istenen kira alacağının TL olarak karşılığı, kira sözleşmesinin feshedileceğine ilişkin ihtar, ödeme emrine tebliğ tarihinden itibaren yedi gün içerisinde itiraz edilebileceği, borçlu kiracının yazılı kira sözleşmesinde bulunan imzasına itiraz etmemesi halinde kira sözleşmesini onaylamış sayılacağı yer alır. Bunların yanı sıra ödemenin belirtilen süre içinde -konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün olmalıdır- icra dairesinin ödeme emrinde belirtilmiş olan hesap numarasına yapılması ihtar olunur. Ödeme emrine itiraz edilmemesi ya da süresi içinde ödemenin yapılmaması durumunda alacaklı kiraya verenin kesinleşmiş olan kira alacağı için haciz isteyebileceği ve icra mahkemesi vasıtasıyla tahliyeyi talep edebileceği de ihtar olunur⁷⁹.

Ödeme emrine itiraz edilmemesi halinde takip talebi kesinleşir. Bunun üzerine borçlu kiracı, borcunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında kendisine verilen en az otuz günlük süre içinde ödemelidir. Kiracının belirlenen otuz günlük süre içinde borcunu ödemesi halinde takip sona erer. Ancak böyle bir durumda önceki konularda da bahsettiğimiz üzere; kiraya veren açısından haklı bir ihtar elde edilmiş olur. Zira ödeme emri haklı ihtar mahiyetindedir.

Borcun ödenmemesi durumunda ise, kiraya veren alacaklı haciz talebinde bulunabileceği gibi ödeme süresinin (otuz gün) bitiminden itibaren altı ay içerisinde icra hukuk mahkemesinden kiralananın tahliyesini de isteyebilir.

İcra mahkemesi tarafından kira borcunun ödenmediğinin ya da otuz günlük süresi içinde ödenmediğinin tespit edilmesi halinde kiralananın tahliyesine karar verilir. Verilmiş olan karara karşı kanun yollarına başvurma parasal sınırları da dikkate alınmak koşulu ile öncelikle istinaf merciine, sonrasında temyiz merciine itirazda bulunulabilir⁸⁰.

C. ÖDEME EMRİNE KARŞI İTİRAZ VE İTİRAZIN KALDIRILMASI

Borçlu kiracıya gönderilen ödeme emrinde yedi gün içerisinde ödeme emrine itiraz edebileceği belirtilir. Borçlu, ödeme emrindeki çeşitli unsurlar hakkında itirazda bulunabilir. İtiraz; borcun henüz muaccel olmadığına, kira borcunun daha az olduğuna, borcun ödendiğine, tarafların kiraya veren ve kiracılık sıfatına vb. yönelik olabilir. Bunların yanı sıra borçlu kira sözleşmesinin varlığını dahi inkar edebilir. Alacaklı tarafından takip talebine eklenen kira sözleşmesi altındaki imzanın kendisine ait olmadığını savunabilir. Ancak noterlikçe düzenlenmiş ya da tasdiklenmiş bir kira sözleşmesindeki imzanın reddi için borçlu kiracı, bu belgenin kuvvetinde ve içeriğinde bir belge sunmalıdır⁸¹. Aksi takdirde itiraz kabul olunmaz. Bunun yanı sıra kira sözleşmesi adi yazılı ise ve kiracı imzayı inkar etmişse alacaklı kiraya veren itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi icra mahkemesinden talep edemez⁸². Böyle bir durumda alacaklı kiraya veren alacağına ve tahliyeye ilişkin davayı sulh hukuk mahkemesinde genel hükümlere göre açmalıdır⁸³.

Ödeme emrine karşı süresi içinde yapılmış olan itirazla beraber icra takibi durur. Bu durumda alacaklı kiraya veren, icra takibinin sürdürülebilmesi için icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını ve taşınmazın tahliyesini talep etmelidir. Kiraya veren bu talepte sadece itirazın kaldırılmasını da talep edebilir⁸⁴. İİK madde 68 uyarınca, alacaklı kiraya veren, ödeme emrine haksız itiraz eden borçlu kiracının, takip talebinde yer alan alacak tutarının asgari yüzde yirmi oranında bir tazminata mahkum edilmesi talebinde de bulunabilir.

İİK 269/C’ye göre; borçlu kira sözleşmesini reddetmeyip kiranın ödendiğini ya da sair bir sebeple istenemeyeceğini bildirerek itiraz etmiş veya takas istemişse, itiraz sebeplerini ve isteğini noterlikçe re’sen düzenlenmiş ya da imzası tasdik edilmiş ya da alacaklı tarafından ikrar olunmuş bir belge yahut resmi dairelerin ya da yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya vesika ile ispat etmeye mecburdur. Borçlu kiracının bu hususları tanık ya da yeminle ispat şansı yoktur⁸⁵.

İtirazın kaldırılması talebi, kiraya veren tarafından itirazın kendisine tebliğinden itibaren altı ay içinde yapılmalıdır. Bu süre zarfında yapılmamış olması durumunda söz konusu kira alacağı öne sürülerek başka bir ilamsız icra takibi yapılamaz⁸⁶.

İtirazın kaldırılması ve tahliye talebinin ileri sürüleceği yer mahkemesi, icra dairesinin bağlı bulunduğu yer icra hukuk mahkemesidir⁸⁷.

2. KİRA SÜRESİNİN DOLMASI NEDENİYLE KİRALANANIN TAHLİYESİ

İİK madde 272’ye göre; ‘’Mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir. Bunun üzerine icra memuru bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder. Tahliye emrinde: Kiralayanın ve kiracının ve varsa mümessillerinin isim, şöhret ve yerleşim yerleri ve mukavele tarihi ve kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa yedi gün içinde daireye müracaatla beyan etmez ve itirazda bulunmaz veya kendiliğinden tahliye etmezse zorla çıkarılacağı yazılır.’’

Söz konusu düzenleme sadece yazılı kira sözleşmeleri bakımından geçerlilik arz eder. Buna göre; yazılı kira sözleşmelerinde kira süresinin bitmesinin ardından kiraya veren bir ay içinde kira sözleşmesini icra dairesine ibraz ederek kiralananın tahliyesini isteyebilir. Bunun ardından icra memuru tahliye emri vasıtasıyla borçlu kiracıya taşınmazın onbeş gün içerisinde tahliye edilmesini ve teslim edilmesini ihtar eder. Tahliye emrinde kiraya veren ve kiracının bilgileri, kira sözleşmesinin tarihi ve yedi gün içerisinde tahliye emrine itiraz edilebileceği yer alır. Ancak bu düzenleme konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından uygulanabilir nitelikte değildir.

Çünkü TBK 347 uyarınca; ‘’Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez’’. Dolayısıyla kira sözleşmesinin süresinin dolduğunu öne sürerek kiraya verenin kiracının tahliyesini istemesi konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından mümkün değildir.

SONUÇ

Mevzuatımızda kira hukuku ile alakalı düzenlemeler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda yer almaktadır. Kanun koyucu bu düzenlemelerde kira hukuku ile alakalı genel düzenlemelere yer vermekle beraber özel düzenlemelere de yer vermiştir. Çalışma konumuz olan konut ve çatılı işyeri kirasında taşınmazın tahliyesi meselesi de hem genel hükümlerden hem de özel hükümlerden faydalanır niteliktedir. Ancak konut ve çatılı işyeri kirasında taşınmazın tahliyesi meselesi sadece TBK bağlamında sonuçlara sebebiyet vermeyip 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu bakımından da çeşitli sonuçlar doğurmaktadır. Dolayısıyla çalışmamızda konut ve çatılı işyeri kiralarında taşınmazın tahliyesi meselesi ana iki başlık altında, TBK ve İİK ayrımı çerçevesinde değerlendirilmiştir.

Çalışmamızda TBK açısından kira hukuku, genel hükümler ve özel hükümler olarak iki başlık altında incelemeye alınmıştır. Buna göre özel hükümlerle sona erme, bildirim yoluyla ya da dava yoluyla olmaktadır. Genel hükümlerle sona erme ise, olağanüstü fesih yolları, kiracının temerrüdü ya da kiracının özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcunu yerine getirmemesi vasıtasıyla olmaktadır.

Özel hükümlerle sona ermede bildirim yoluyla sona erme, belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmeleri bakımından olmak üzere iki farklı başlığı bünyesinde barındırmaktadır. Dava yoluyla sona erme ise, kiraya verenden kaynaklanan sebepler ve kiracıdan kaynaklanan sebeplerden ötürü olmakla birlikte; sona ermenin ihtiyaç sebebiyle, yeni malikin ihtiyacı sebebiyle, kiralananın yeniden inşası ve kiralananın imarı amacıyla esaslı onarımı sebebiyle olması sona ermenin kiraya verenden kaynaklı olduğunu; sona ermenin kiracının boşaltma taahhüdü sebebiyle, kiracıya haklı iki ihtar verilmesi sebebiyle ve kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı belde belediye ve ilçe sınırlarında konutunun bulunması sebebiyle olması ise sona ermenin kiracıdan kaynaklı olduğunu gösterir.

Genel hükümlerle sona ermede ise, olağanüstü fesih yollarıyla sona erme, kiracının temerrüdü sebebiyle sona erme ve kiracının özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcunu yerine getirmemesi sebebiyle sona erme şeklinde üç yol mevcuttur. Bunlardan olağanüstü fesih yoluyla sona erme de önemli sebeplerle sona erme, kiracının iflası sebebiyle sona erme ve kiracının ölümü sebebiyle sona erme şeklinde üçe ayrılır.

Son olarak, kiralanan taşınmazın tahliyesi İİK yoluyla da gerçekleşebilir. Kiraya verenin bu yollara başvurabilmesi için ise kira bedelinin ödenmemiş olması ya da kira süresinin bitmiş olması gerekir. Ancak çalışmamızın konusu olan konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından kira süresinin bitmesi sebebiyle icra yoluyla tahliyeye başvurulamaz. Bununla birlikte; tahliye talepli takip yoluna başvuran kiraya verenin elinde yazılı kira sözleşmesi bulunmalıdır.

KAYNAKÇA

 

ACAR, Faruk; Kira Hukuku Şerhi, Beta Basım Yayım Dağıtım A.Ş. , 4.Baskı, İstanbul, Aralık 2017.

ARAL, Fahrettin; Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Yetkin Yayınları, 3.Baskı, Ankara, Temmuz 2000.

GENÇ ÖZELÇİ, Güliz; Kiralananın İhtiyaç Nedeniyle Tahliyesi, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Özel Hukuk Anabilim Dalı, İstanbul, 2019.

İPEK, Eyüp; 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu ile Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Tahliye Sebeplerine İlişkin Getirilen Yenilikler, Sayı: 102, Eylül-Ekim 2012, s. 59-92. Erişim Adresi: http://tbbdergisi.barobirlik.org.tr/m2012-102-1213.

KURU, Baki; İcra ve İflas Hukuku, Adalet Yayınevi, 2.Baskı, Ankara, Nisan 2013.

KURU, Baki; İcra İflas Hukuku Ders Kitabı, Yetkin Yayınları, 3.Baskı, Ankara, Ekim 2019.

OĞUZMAN, Kemal, ÖZ, Turgut; Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Vedat Kitapçılık, Cilt 1, 10.Bası, İstanbul, Haziran 2012.

OY, Osman, OY Gerçek Onur; Kira Sözleşmeleri ve Tahliye Davaları, Beta Basım Yayım Dağıtım A.Ş. , 1.Baskı, İstanbul, Mart 2015.

ÖZCAN, Aysu; Yeni Malikin Gereksinimi Sebebiyle Tahliye Davası, Yüksek Lisans Tezi, Hasan Kalyoncu Üniversitesi, 2019, Erişim Adresi: http://openaccess.hku.edu.tr/xmlui/bitstream/handle/20.500.11782/2037/Yeni%20Malikin%20Gereksinimi%20Sebebiyle%20Tahliye%20Davas%C4%B1.pdf?sequence=1&isAllowed=y.

ÖZTÜRK, Mehmet; Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Sona Erme Halleri, Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt: 19, Sayı: 3, 2017, s. 1549 – 1595. Erişim Adresi: https://hukuk.deu.edu.tr/wp-content/uploads/2017/11/41-MEHMET-OZTURK.pdf.

TEZCAN, Durmuş, ERDEM Mustafa Ruhan; ÖNOK Murat; Uluslararası Ceza Hukuku, Seçkin Yayınları, 5.Baskı, Ankara, Şubat 2019.

ZEVKLİLER, Aydın, GÖKYAYLA, Emre; Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Turhan Kitabevi Yayınları, 15.Bası, Ankara, Eylül 2015.